Покупка квартиры по переуступке прав

Покупка квартиры по переуступке прав

Есть множество различных способов приобрести жильё, но самый дешёвый — это вложиться в строящийся дом. В таком случае стоимость будет достаточно низкой, дешевле на 20% от стоимости уже построенной недвижимости.
Если все квартиры у застройщика скуплены, то остаётся купить квартиру по переуступке прав.

Что такое переуступка прав?

Если застройщик не успел ввести построенные дома в эксплуатацию, то квартиры пока ещё не являются квартирами, то есть продавать/обменивать/дарить их как недвижимость нельзя. Купить квартиру по переуступке — это значит купить договор, в котором содержится обязанность застройщика обеспечить данного человека квартирой в будущем, после того, как дом будет окончательно построен и введён в эксплуатацию.

Обратите внимание! В юридической практике понятие владения долей у компании и понятие недвижимости сильно различаются. Непосредственно квартиру нельзя будет купить/продать/подарить/обменять, всё это можно сделать только с документом, который подтверждает, что при введение дома в эксплуатацию, соответствующая доля будет оплачена в виде недвижимости.

Риски покупки квартиры по переуступке

Часто случается, что долю на квартиру в строящемся доме продаёт не будущий владелец, а какой-то инвестор. Ему необходимо заплатить налог с разницы от стоимости (цена продажи минус стоимость покупки, либо наоборот), поэтому имеет место быть фальсификация договора, в которой указывается стоимость значительно ниже. Покупателю от подобного выгоды никакой, ведь его попросят доплатить деньгами вне договора, поэтому не стоит идти на подобные заключения.

Внимание! Не стоит соглашаться на предложения с пониженной стоимостью, иначе можно не только не получить жильё, но и остаться без денежных средств.

Как действуют мошенники

В случае судебного разбирательства возвращается только та часть, которая официально подтверждена (то есть та, которая написана в договоре). Если продавец, используя какую-либо схему (например, когда его родственники оспаривают сделку и заявляют о его недееспособности), подаст иск в суд, то покупатель получит лишь небольшую часть от стоимости, а остальная сумма попадёт в руки мошенников.
Страховка от подобного исхода только одна — не соглашаться на подобные условия, в договоре должны быть учтены все нюансы, а размер налога волновать должен продавца, а не покупателя.
Ещё один нюанс — сделка должна быть разрешена застройщиком, в противном случае может быть признана недействительной. Необходимо изучить ДДУ (договор долевого участия) компании-застройщика, если в нём нет пункта, запрещающего продажу по переуступке прав, тогда можно соглашаться на требования и сумму продавца.
Иногда инвестор продаёт свою ещё неоплаченную долю в фирме-застройщике, то есть у него существует задолженность, которая впоследствии переходит к другому человеку. Это может быть коварный нюанс, ведь иногда компания-застройщик не так тщательно подходит к проведению сделок, и не заботясь о клиенте, разрешает переуступку прав без согласия компании.

Важно! Если инвестор или владелец доли застройщика продаёт свою часть без ведома и разрешения администрации фирмы, то договор признаётся недействительным.

Как купить квартиру по переуступке прав в строящемся доме

Сделка подобного типа отличается от обычной купли/продажи некоторыми нюансами, но в целом действия примерно такие же:
— Изучите подробнее договор долевого участия у застройщика, чтобы в будущем избежать проблем и судебных разбирательств. Подробнее стоит рассматривать пункты, в которых оговариваются обязанности дольщика.

Если компания просит различные проценты со сделок по переуступке прав, то следует разделить затраты с продавцом, либо полностью переложить их на него.

— Далее запросить документы, подтверждающие, что дольщик внёс оплату полностью без каких-либо долгов и подписать договор в присутствии представителя компании-застройщика. Обычно этот пункт оговаривается в ДДУ.
— После процедуры подписания следует зарегистрировать сделку в Росреестре, в большинстве случаев это обеспечивается при помощи застройщика. Юридическая сила документа наступает после регистрации сделки в соответствующем органе.
При проведении сделки необходимо иметь при себе следующие документы:
1. Оригинал паспорта;
2. Если происходит приобретение в совместную собственность, то нотариально заверенный документ с согласием супруга (оригинал + копия);
3. Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (оригинал + копия);
4. Зарегистрированный договор долевого участия в Росреестре;
5. Письменное согласие застройщика, если таковое будет необходимо по договору;
6. Согласие органа опеки в случае, когда участвует в сделке лицо, не достигшее 14 лет или лицо, признанное судом недееспособным.

Особенности покупки квартиры по переуступке прав в ипотеку

В этом случае в процессе потребуется разрешение банка, его согласие. Для организации процедуры необходим пакет документов, схожий с тем, который требуется для оформления кредита.
Отдельная сложность возникает из-за того, что банк требует у продавца оплату некоторых пошлин за прошедшие периоды. Размер необходимо согласовать между продавцом и покупателем.
В юридической практике случается, что финансовая организация (в нашем случае — это банк) перепродаёт долю конкретного клиента другой организации (например, какого-нибудь частному предпринимателю или коллекторскому агенству). В таком случае отделение банка минимизирует риск для себя и создаёт не очень благоприятные условия для своего бывшего клиента, ведь новые владельцы кредита могут поменять условия и увеличить сумму штрафа за отсрочку.
Банк пойдёт на сделку покупки квартиры по переуступке прав в ипотеку в том случае, если у клиента имеется стабильный и высокий доход, в противном случае ему не выгодно участвовать в данной сделке.

Обратите внимание! Зафиксированы случаи, когда по договору все пошлины, оплату которых требует банк, оплачивались со стороны инвестора/продавца. Такой исход благоприятен для покупателя и позволит сэкономить.

Подведём итог, что потребуется в случае покупки квартиры по переуступке прав на ипотечные деньги:
1. Согласие банка;
2. Создание отдельного счёта в банке (оговаривается при соглашении с банком, который выдал ипотеку).

В дальнейшем процедура идентична с обычной продажей по переуступке прав:
1. Создаётся соглашение с продавцом, по которому тот оплачивает необходимую оставшуюся сумму кредита. Причём договор не заключается, всё происходит по обычной расписке.
2. Переоформляется договор переуступки прав на покупателя, то есть доля инвестора переходит на покупателя. Этот пункт необходимо оформить и внести в Росреестр, только в таком случае сделка будет действительна.
3. Всё, что осталось — перечислить деньги в соответствии со всеми соглашениями (с продавцом и банком).

Необходимо помнить! Не все банки готовы идти на подобные сделки, поэтому перед тем, как что-либо начать планировать, следует взять письменное и заверенное согласие в банке.

Если продавец с ипотекой

При таком раскладе вещей необходимо сначала погасить задолженность продавца. Выполнить это можно только в том случае, если у него будут деньги (как правило, такая обязанность возлагается на покупателя, а сумма вычитается из договора по передаче прав на долю застройщика).
Из-за высоких требований со стороны банка нередко случается, что покупатель доли не удовлетворяет требованиям финансовой организации и заменить кредитора не получается, то есть вся сделка не может быть проведена и осуществлена. Поэтому, если у покупателя нет хорошей кредитной истории, стабильного и высокого заработка, личных накоплений, то банк просто-напросто откажет в проведении сделки, и купить квартиру по переуступке прав будет невозможно до времени, когда продавец погасит свою ипотечную сумму.

Как происходит сделка:
1. Оформление без оплаты долга невозможно, поэтому первый пункт — создание договора займа, по которому продавец берёт деньги у покупателя с целью оплатить оставшуюся сумму ипотеки.
2. Продавец, используя полученные денежные средства, оплачивает ипотеку в банке, полностью снимает свою задолженность.
3. Создаётся стандартный договор передачи прав на долю застройщика.

Отдельный случай. Если оба участника сделки являются ипотечными, то провести ею будет крайне сложно. Слишком большое количество юридических нюансов, намного проще будет найти другого покупателя, либо оплатить полностью стоимость ипотеки.

Когда покупку квартиры по переуступке прав могут признать недействительной?

Имеют место быть моменты, когда спустя некоторые время по инициативе продавца сделка признаётся недействительной. Делается это с целью мошенничества, либо по другой причине (встречается крайне редко). В первом случае выгода продавца заключается в том, что он возвращает только часть средств, указанную в договоре. Если происходили выплаты под расписку, либо наличными без регистрации в договоре, то эти деньги не возвращаются покупателю.
Сделка может быть признана недействительной и в том случае, если застройщик не давал своего разрешения на её проведение.
Чтобы избежать подобного стечения обстоятельств, необходимо изучить всю информацию про застройщика, либо воспользоваться дополнительной юридической поддержкой. Существуют сервисы консультации, которые не возьмут никакой платы, что делает её доступной для каждого.
Договор должен быть составлен в соответствии со всеми нормами и требованиями законодательства РФ. Если продавец ведёт себя странно, пытается умолчать некоторые пункты договора, либо вообще их проигнорировать, то лучший вариант — это отказаться от проведения сделки.

Важно! Не стоит недооценивать значимость компании-застройщика в подобных сделках, ведь именно она может гарантировать прозрачность договора, предотвратить дальнейшую недействительность сделки.

Заключение

В момент, когда квартира или дом целиком ещё не введены в эксплуатацию, они не считаются недвижимостью и собственностью. Ценностью обладает только доля инвестора в фирме, следовательно, стоимость будет намного ниже, чем при покупке квартиры, уже введенной в эксплуатацию. Иногда разница в стоимости составляет несколько миллионов рублей.
Однако на всём протяжении сделки стоит быть внимательным:
1. Проверяйте каждый пункт ДДУ;
2. Согласовывайте действия с юристами;
3. Не соглашайтесь на различные махинации со стороны продавца.

Ещё один важный пункт — компания-застройщик, ведь сроки введения дома в эксплуатацию зависят именно от неё. В России был пик, когда фирмы продавали свои доли, а потом объявляли себя банкротами и строительстве растягивалось на несколько десятков лет. Сейчас подобное тоже происходит, но значительно реже. Необходимо убедиться в надёжности компании и только после этого совершать оформление договора.



1 комментарий

  • Не стоит соглашаться на занижение стоимости будущей квартиры в договоре ещё и потому, что налоговый вычет за приобретённую недвижимость будет так же исчисляться от стоимости квартиры, указанной в договоре. Покупателю это в любом случае не выгодно. Спасибо за информацию.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *